Wohnimmobilien werden als Anlageobjekte immer beliebter. Erfahren Sie hier, was Sie bei einem Investment beachten sollten.
In Zeiten von niedrigen Zinsen und einer Vielzahl von wirtschaftlichen sowie politischen Unsicherheiten erscheint die Geldanlage in vermietete Immobilien als ausgesprochen attraktiv. Tatsächlich sind mit dieser Form des Investments auch für private Anleger einige beachtliche Vorteile verbunden. Doch vermietete Wohnimmobilien bergen als Investments auch spezifische Risiken, die Sie kennen und einschätzen sollten, bevor Sie ein derartiges Objekt kaufen.
Schon mit geringem Eigenkapital möglich
Im Vergleich zum Kauf eines selbst genutzten Hauses oder einer Wohnung benötigen Sie für eine vermietete Immobilie weniger Eigenkapital. Banken vergeben in diesem Bereich relativ großzügig Kredite. Sie akzeptieren die Immobilie als Sicherheit für ein langfristiges Darlehen. Allerdings sollten Sie stets beachten, dass die Zinsbindung meist nur über zehn Jahre abgeschlossen wird. Ihr Vermietungs- und Anlagemodell sollte sich auch dann noch rechnen, wenn die Hypothekenzinsen nach dieser Frist stark ansteigen. Mehr über die Finanzierung von vermieteten Immobilien können Sie hier erfahren.
Schutz vor Inflation, aber kaum die Möglichkeit zur Risikostreuung
Wie alle Anlagen in reale Werte schützt der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses vor der Geldentwertung durch Inflation. Ähnlich wie Edelmetalle und andere Rohstoffe besitzen Immobilien einen Nutzungswert, der völlig unabhängig von der Entwicklung an den Geldmärkten ist, beziehungsweise in Krisenzeiten sogar noch steigt. Deswegen ist auch die Bezeichnung „Betongold“ weit verbreitet.
Wenn Sie zu den Normalverdienern gehören und auch keine große Erbschaft erhalten haben, stellt die Anschaffung einer vermieteten Immobilie ein großes Investment für Sie dar. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie darüber hinaus noch Vermögen in beachtlichem Umfang ansammeln können. Diese Tatsache führt dazu, dass Ihnen eine sinnvolle Risikoverteilung bei der Gestaltung Ihres Anlagenportfolios kaum möglich ist. Damit besteht die Gefahr, dass negative Entwicklungen, zum Beispiel in Bezug auf die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen oder des Verkaufspreises, gravierende Konsequenzen für Ihre Vermögenslage haben.
Tipp: Wegen des oben geschilderten Risikos sollten Sie sich für die finanzielle Absicherung Ihres Ruhestands nicht ausschließlich auf eine vermietete Immobilie verlassen. Wenigstens der Abschluss einer Riester-Rente oder eines Vertrages zur betrieblichen Altersvorsorge ist ratsam, damit Sie mit einiger Sicherheit als Senior gut versorgt sind.
Beim Kaufen auch auf die Miete achten
Seit der Finanzkrise werden Immobilien als Geldanlage zunehmend beliebter, ca. 7 Millionen Deutsche haben in das „Betongold“ investiert. Durch die derzeit niedrigen Zinsen lassen sich Immobilienkäufe äußerst günstig finanzieren. Das lässt die Nachfrage nach Immobilien steigen –und damit auch den Preis. Die Mieten sind vor allem in Städten und Ballungszentren in den letzten Jahren stark gestiegen, durch die Mietpreisbremse lassen sich die Mieten aber nur bedingt an die Preissteigerungen anpassen. Daher sollte man bei einem Kauf darauf achten, für die Immobilie nicht zu viel zu bezahlen, wenn man eine Rendite erwirtschaften möchte. Als Anhaltspunkt dafür, ob eine Immobilie zu teuer ist, kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis dienen. Dabei wird der Kaufpreis durch die jährliche Nettomiete geteilt. Ist dieser Wert sehr hoch, ist die Immobilie im Vergleich zur Miete relativ teuer und als Geldanlage weniger gut geeignet. Als Faustregel kann ein Grenzwert von 20 hergenommen werden, in besonders beliebten Städten können Immobilien auch bei Werten bis zu 25 noch rentabel sein.
Zudem sollte man bei seinen Berechnungen auch die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Mietausfälle berücksichtigen. Denn auch in begehrten Lagen kann es sein, dass der Wunschmieter erst einen Monat später einziehen kann als gewünscht – dann kommt es zu Einbußen bei den Einnahmen. Auch ist man als Vermieter für Reparaturen zuständig, deshalb sollte man sich ein entsprechendes Polster aufbauen.
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Der steuerliche Vorteil der Anlage in Wohnimmobilien
Ist eine geeignete Immobilie gefunden kann nach einigen Jahren zum Beispiel durch einen Verkauf eine Rendite eingefahren werden – vorausgesetzt es haben sich entsprechende Wertzuwächse eingestellt. Anleger, die dabei auf die Einhaltung der Spekulationsfrist achten und keinen gewerblichen Grundstückshandel im Sinne des Steuerrechts betreiben, können diese Gewinne sogar steuerfrei vereinnahmen.
Die Spekulationsfrist für vermietete Immobilien beträgt grundsätzlich zehn Jahre. Dementsprechend lohnt es sich in der Regel, mit einem Verkauf zu warten, bis dieser Zeitraum verstrichen ist. Da die Kaufnebenkosten bis zu 10% des Kaufpreises ausmachen können, lohnt sich die Einhaltung dieser Frist ohnehin, um die hohen Verwaltungskosten zu kompensieren. Falls Sie die Wohnung oder das Haus mindestens drei Jahre lang selbst bewohnt haben, verkürzt sich die Frist auf lediglich drei Jahre. Gewerblicher Grundstückshandel führt dazu, dass die aus Immobilienverkäufen erzielten Gewinne der Gewerbesteuer unterliegen. Als Grenze sieht die Rechtsprechung den Verkauf von drei Objekten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren an. Mit diesen Steuervergünstigungen punktet die Anlage in vermietete Immobilien im Gegensatz zu anderen Investments, wie zum Beispiel in Aktien oder Spareinlagen. Bei diesen Anlagen müssen Sie nämlich auf jede Art von Gewinn Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent der Erträge zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer zahlen. Als Quellensteuer erfolgt die Abführung der Abgeltungsteuer direkt von Ihrer Bank ans Finanzamt.
Die laufenden Zahlungen Ihrer Mieter sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Dabei ist zu beachten, dass die Schuldzinsen auf die Hypothekenkredite als abzugsfähige Betriebsausgaben Ihre Steuerlast mindern.
Die Auswahl eines geeigneten Objekts: Lage und Unterstützung vom Fachmann
Wenn Sie eine Immobilie zum Vermieten kaufen möchten, sollten Sie diese niemals unter Zeitdruck aussuchen. Ein Zeitraum zwischen einem halben und ganzen Jahr gilt als absolut realistisch, um ein passendes Objekt zu finden. Dabei sollten Sie systematisch vorgehen und zuerst eine Auswahl in Bezug auf die Lage treffen. Diese stellt den entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung von Wohnimmobilien dar. Darüber hinaus ist es sehr empfehlenswert, nicht auf eigene Faust auf die Suche nach einem Haus oder einer Wohnung zu gehen. Professionelle Unterstützung durch Makler und Bausachverständige, die ein Gutachten zu der ins Auge gefassten Immobilie erstellen, zahlt sich in jedem Fall aus.
Fazit:
- Anleger sollten den Kauf einer vermieteten Wohnimmobilie sorgfältig planen und durchrechnen, dabei sind auch mögliche ungünstige Szenarien zu berücksichtigen.
- Die attraktive Lage spielt eine entscheidende Rolle für die Wertsteigerung von Immobilien.
- Um in den Genuss von steuerlichen Vergünstigungen zu kommen, müssen Sie bestimmte Fristen einhalten.
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Dieser Artikel ersetzt keine Anlagenberatung. Er klärt lediglich allgemein über steuerliche und finanzielle Themen auf. Die Blogredaktion übernimmt damit keine Gewähr und/oder Haftung für die Vollständigkeit und Aktualität sowie Richtigkeit der Inhalte und Darstellungen.